EnglishAAA

Ingatlan

2018-01-07 14:14 - Budapest kiteheti a megtelt táblát (portfolio.hu)
A kereskedelmiingatlan-piac komoly bővülésen ment át az elmúlt években. A bérleti díjak nőnek, miközben a bevásárlóközpontokban már szinte nincsenek szabad területek. Ez pedig jelentősen nehezíti a nemzetközi láncok hazai piacra lépését, amelyek ráadásul komoly terveket szövögetnek Magyarországgal kapcsolatban.

Néhány évvel ezelőtt a hazai kiskereskedelmi szegmens nem tartozott a feltörekvő részpiacok közé, a budapesti belvárosban a tulajdonosok jellemzően csak áron alul tudtak bérlőt és vásárlót találni az ingatlanjaikra, a város belső részei hemzsegtek az üresen álló üzlethelyiségektől. Egyedül a prémium bevásárlóközpontok tartották magukat.

A belváros újjáéledése



Mára azonban ez a trend megfordult, a bérlők szinte sorba állnak a jó belvárosi helyekért, miközben a bevásárlóközpontokban is alig akad hely. Jellemző azonban, hogy a belvárosi helyszínek körében az alternatív hasznosításnak jut komoly szerep, mint például a kiskereskedelmi szolgáltatások - éttermek, kávézók, szórakozóhelyek, ajándékboltok vagy akár az elmúlt években népszerűvé váló szabadulószobák. Az Erzsébet és Teréz körúton 2010-ben még csupán 13 százalék körül mozgott a vendéglátó profillal rendelkező üzletek - vagyis éttermek, gyorséttermek, kávézók, sörözők -aránya, 2014 óta ez az érték az utóbbi esetében 24, míg az előbbinél 34 százalékra nőtt - az ECRS Magyarország 2017 szeptemberi felmérése szerint.

A belváros újjáéledésében, felívelésben, illetve a funkcióváltásban elsősorban a külföldi turisták jelentősen bővülő száma játszott nagy szerepet, akik rendkívül erős fizetőképes keresletet jelentenek az előbb említett szolgáltatások iránt. A turisták számának növekedését jól mutatja, hogy mára kétszer annyi vendégéjszakát töltenek el nálunk külföldiek, mint a 2000-es években, de 2010-hez képest is másfélszeres a bővülés.

Budapest kiteheti a megtelt táblát

Forrás: Shutterstock

Bővülő kiskereskedelmi forgalom



Bár a belvároson kívüli kiskereskedelmet már kevésbé befolyásolják a külföldiek, és a bevásárlóközpontok, illetve óriás áruházak forgalmában sokkal inkább a hazai vásárlók játszanak fontos szerepet, itt is csupa jó hírről lehet beszámolni az elmúlt években. 2013 és 2016 között közel 14 százalékkal bővült a kiskereskedelmi forgalom hazánkban, annak ellenére, hogy erre az időre esett a vasárnapi zárvatartás nagyjából egy éve. A növekedés pedig a tavalyi évben sem állt meg, szeptemberben például a kiskereskedelmi forgalom volumene 6 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet, a bővülés pedig egy éve nem volt ilyen magas. Különösen nagy volt a megugrás a nem-élelmiszer jellegű üzleteknél, ahol a forgalom 12,5 százalékkal növekedett a KSH adatai szerint 2016 és 2017 szeptembere között.

Ezeket a számokat látva nem meglepő, hogy a tavaly előtti évben 11 új kiskereskedelmi márka lépett be a hazai piacra, vagyis a cégek bíznak abban, hogy a forgalom a továbbiakban is növekedni fog. 2017-ben is folytatódott a márkabővülés, az első fél évben négy új szereplő jelent meg a hazai piacon, melyek közül három (a Palmers, a Marina Rinaldi és a Pinko) a belvárosi helyszíneket célozta meg. A sor pedig a jövőben tovább folytatódhat. Magyarország előkelő helyen áll ugyanis a nemzetközi kiskereskedelmi láncok európai terjeszkedési listáján. Hazánkat a CBRE kutatása szerint a láncok 19 százaléka választaná célországként, ezzel a spanyol és holland piaccal együtt osztozik az ötödik helyen a listán.

A fejlesztésekből továbbra is hiány van



A jelentős keresletbővüléssel azonban a kínálat továbbra sem tud lépést tartani, klasszikus kiskereskedelmi ingatlan, vagyis bevásárlóközpont vagy retail park nem készült el tavaly. Ugyanakkor 2017-ben adták át az IKEA harmadik, 33,5 ezer négyzetméteres áruházát Soroksáron.

A kínálat jelentős bővülése a jövőben sem várható, jelenleg ugyanis nincsen olyan kiskereskedelmi fejlesztés, ahol már elkezdődött az építkezés - bár azt hozzá kell tenni, hogy több projekt esetében a tervezés és előkészítés már megindult. A kisebbek mellett - mint a Párisi Udvar - az egyik nagyobb beruházás lehet a Dél-Budán megvalósítandó Etele Pláza a Futureal fejlesztésében, amely leghamarabb 2019 végén készülhet el. Az Immochan Solymárra, az Auchan mellé építene egy 14 ezer négyzetméteres strip mallt, míg az ECE Észak-Budán húzná fel 51 négyzetméteres Aquincum Centerét néhány éven belül, a CBRE adatai szerint.

Budapest kiteheti a megtelt táblát


Pedig új területekre nagyon is szükség lenne, egyrészt a kereskedelmi láncok bővülő száma miatt, másrészt akármennyire is soknak tűnik Budapesten a bevásárlóközpontok száma, Közép-Kelet-Európa fővárosait, Belgrádot, Szófiát elnézve Budapest le van maradva az ezer főre jutó bevásárlóközpont-területben. Ha pedig Prágához, Varsóhoz és Pozsonyhoz hasonlítjuk a hazai eredményeket, még szembeötlőbb a különbség. Előbbiekben két és félszer annyi bevásárlóközpont-terület jut egy lakosra, mint Budapesten. A helyhiány azért kritikus, mivel ez gyakorlatilag ellehetetlenítheti az újabb márkák megjelenését a hazai piacon.

Budapest kiteheti a megtelt táblát

Forrás: Shutterstock


Üresedés, bérleti díjak és hozamok



A jelentős kereslet hatására a hazai piacon tovább emelkedtek a bérleti díjak a kiskereskedelmi ingatlanok piacán. A legdrágább bérleti díjakat a budapesti belvárosi prémium helyszíneken találjuk, ahol a turizmus további bővülésének hatására már 130 eurót is elkérhetnek egy négyzetméternyi területért havonta. Szintén magasak az árak a kiváló elhelyezkedéssel rendelkező fővárosi bevásárlóközpontokban, ahol 65-100 euró/négyzetméteres bérleti díjat kell fizetni a területekért. A kevésbé népszerű bevásárlóközpontokban ennél valamivel olcsóbban is üzlethez lehet jutni, az árak 25-45 euró körül mozognak. A vidéki plázákban 35-60 euró/négyzetméteres bérleti díj mellett lehet helyet bérelni a CBRE adatai szerint.

A bérleti díjak pedig a jövőben tovább emelkedhetnek, miután az üres területek egyre fogynak. Mint korábban bemutattuk, a belváros újjáéledésének köszönhetően már a főváros valamennyi kiemelt kiskereskedelmi helyszínén stabilizálódott az üresedés, a kereslet pedig egyre nő. A bevásárlóközpontokban még inkább jellemző, hogy nem találnak új helyet a potenciális bérlők, a jobb elhelyezkedésű plázák gyakorlatilag teljes bérbeadottság mellett működnek, ami jelentősen nehezíti az újabb márkák hazai piacon való megjelenését, és mint arra már kitértünk, új területek megjelenésére a közeljövőben nincs is sok esély.

A cikk bővebben a Portfolio Ingatlan Magazin legújabb számában olvasható.

Portfolio Ingatlanmagazin - Az 50 legbefolyásosabb személy a magyar ingatlanpiacon


Budapest kiteheti a megtelt táblátAz ingatlanpiac szárnyalása 2017-ben is folytatódott, de a gyors felívelés újfajta kockázatokat is hozott. Az építőipari kapacitással és a munkabérekkel kapcsolatos problémák miatt a projektek folyamatosan drágulnak, ami gyakran a fejlesztőket is újratervezésre kényszeríti. Ez azonban nem szab gátat a beruházásoknak, a következő években több tízezer új építésű lakás, félmillió négyzetméternél is több modern irodaterület, ezret meghaladó 4 és 5 csillagos szállodai szoba, logisztikai csarnokok és hatalmas új székházak - Telekom, MOL, OTP - készülhetnek el. Az 50 legbefolyásosabb ingatlanpiaci szereplő között most is jelen vannak a legnagyobb cégek képviselői, az ismert nevek mellé azonban egyre több új versenytárs zárkózik fel.

A legfrissebb számot keresd a Portfolio Könyvesboltban vagy a nagyobb újságárusoknál!

A hírek szerkesztését a CIB Bank tartalomszolgáltató partnerei végzik. Az itt leírtak nem feltétlenül tükrözik a CIB Bank véleményét.

LEGFRISSEBB HÍREINK

Ingatlan / 2018-01-19 11:38
A világ városokban élő lakossága 1950-ben 746 millió volt, míg 2014-re 3,9 milliárdra nőtt, és ...
Ingatlan / 2018-01-18 14:30
A 2017 harmadik negyedévi stagnálás után úgy tűnt, hogy nem csökken tovább az üresen álló ...
Ingatlan / 2018-01-18 13:18
Egy év alatt 4,6 százalékot drágultak a lakások az EU-ban, az Eurózónában pedig 4,1 százalékos volt ...
Ingatlan / 2018-01-18 10:25
Továbbra sem tudott emelkedni a még mindig rekordalacsony szinten álló üresedési ráta, az irodapiac ...
Ingatlan / 2018-01-17 15:01
A magánszemélyek hirdetésein és a nagyobb fejlesztőkön túl, a Fővárosi Önkormányzat is kínál eladó, ...
Olvassa az Intesa Sanpaolo csoport híreit
a world.intesasanpaolo.com oldalon!