EnglishAAA

Ingatlan

2017-11-16 08:17 - Ha jól választanak a fiatalok, aranybányára is bukkanhatnak (portfolio.hu)
Bár az emelkedő lakásárak miatt romlott az első lakásukat megvásárolni szándékozók helyzete, még mindig nincs okuk a panaszra a 7 évvel ezelőtti lehetőségeikhez képest. A lakásárak növekedését ugyanis részben ellensúlyozzák a javuló munkalehetőségek és a növekvő bérek, valamint az időközben megemelkedett támogatási összegek és a kedvező hitelezési feltételek. A jelenlegi piaci adatok alapján Budapesten már 2-4 évre is érdemes lehet lakást vásárolni, vidéken pedig még ennél is rövidebb időre. Ha azonban az elérhető támogatásokat is figyelembe vesszük, a helyzet még kedvezőbb. Nem mindegy azonban, hogy a fiatalok hol vásárolják meg első lakásukat, a családalapításhoz ugyanis vélhetően cserélniük kell majd azt, érdemes lehet a felértékelődő környékeket választaniuk - derül ki az FHB Index elemzéséből.

Az első lakásukat vásárlók helyzetét befolyásoló 5 legfontosabb tényező szerint továbbra is sokkal kedvezőbbek a kilátásaik, mint 2010-ben voltak, mind az 5 vizsgált szempont jelentősen javult a 7 év alatt. Az előző évhez képest 2017-ben a munkalehetőségek javultak, ugyanakkor a bérek növekedésének üteme némileg alatta maradt a lakásárak változásának, így a lakásárak jövedelemhez képesti viszonya nagyon enyhén, de romlott a 2016-oshoz képest. A magasabb infláció szintén némileg nehezebbé tette az első ingatlanok megvásárlása előtt állók helyzetét. Összességében tehát továbbra is azt mondhatjuk, hogy az első lakás vásárlás feltételei kedvezőek.

Ha jól választanak a fiatalok, aranybányára is bukkanhatnak


A háztartások jövedelmi helyzete



A munkanélküliség alakulását mutatjuk be a 2. ábrán a fiatalok illetve az összes gazdaságilag aktív körében. Az elmúlt években a munkanélküliség jelentősen csökkent mind a két csoportban, és ez folytatódott az idei első negyedévében is. Az első lakás vásárlás szempontjából leginkább érintett 20-30 év közötti korosztályban szintén tapasztalható ez a visszaesés, amelynek mértéke ráadásul meg is haladta a gazdaságilag aktívak körében megfigyelhetőt. Míg 2010-2013-ban e csoport 16-19 százaléka volt munkanélküli, addig 2017 első félévére a ráta 7,1 százalékra csökkent.

A lakásárak jövedelmekhez képesti aránya folyamatosan csökkent a válság éveiben Magyarországon, míg 2007-ben több mint 8 évig kellett minden keresetet félre tenni egy tipikus lakás megvásárlásához, a piac mélypontján elég volt valamivel több mint 5 évig takarékoskodni. Azóta azonban a lakások árai jelentősen megemelkedtek, bár a jövedelmek esetében is volt növekedés, ám ez nem tudott lépést tartani a lakáspiaci drágulással, így 2016-ban már közel 6,3 évnyi jövedelmet kellett félretenni a lakásvásárláshoz. 2017 elején ugyan a jövedelem bővült, de a lakásárak is jelentős növekedést produkáltak, ami meghaladta a jövedelem emelkedés mértékét, így a lakásár-jövedelem arány, ha enyhe mértékben is, de romlott, mintegy 6,33 évig kellene minden nettó keresetet félre tenni egy tipikus lakás vásárlásához.

Lakásvásárlási támogatások


Ha jól választanak a fiatalok, aranybányára is bukkanhatnak


2016-ban egy tipikus (medián) lakás megvásárlásához a lakás értékének körülbelül 10 százaléka volt elérhető támogatás formájában. Új lakások esetében ez az arány némileg magasabb volt, egy tipikus (medián) új lakás esetében 13 százalékot tett ki, míg a használt lakások esetében 9,6 százalékos összeg volt elérhető. A lakásárak emelkedésének következtében azonban a támogatások lakásárakhoz viszonyított aránya csökken, 2017-ben már nem érte el átlagosan a 10 százalékot, az új lakások esetében 12,4 százalékra mérséklődött, a használtak esetében pedig 9,2 százalékra csökkent. Különleges esetnek számít azonban a 2016 elejétől élő, a 3 gyermekes új lakást vásárló, vagy új ingatlant építő családok számára nyújtott CSOK, ebben az esetben ugyanis a lakástámogatások a lakásértékének arányában több mint 50 százalékosra nőnek, ami 2004 után a valaha volt legmagasabb támogatási arányt jelenti.

Fedezeti időtáv (béreljünk, vagy vásároljunk?)



A ZillowSztorik - Tények és tévhitek a lakáspiacról című könyvben bevezetett fedezeti időtáv számítása alapján látható, hogy viszonylag rövid időre - mindössze pár évre - történő lakásvásárlás is racionális választás lehet az első lakásukat megvásárlók számára. A fedezeti időtáv azt az időtartamot jelenti, melyet legalább az adott lakásban élni szükséges ahhoz, hogy a lakásvásárlást legyen érdemes választani a bérlés helyett.

Egy átlagos árú és ugyancsak átlagos bérleti díj mellett kivehető lakást feltételezve megállapítható, hogy a jelenlegi lakásár és bérleti díj adatok alapján, 80 százalékos hitelarányt feltételezve a fővárosban 2-4 évre is megéri a tervezett lakásvásárlást megvalósítani. Vidéken pedig még ennél is rövidebb ideig kell a lakásban élni, ahhoz, hogy a vásárlás mellett legyen érdemes dönteni. A vidéki első lakásvásárlók kedvező helyzetében az is szerepet játszik, hogy ők nagyobb eséllyel tudják kihasználni a vásárlás a fiatalok illetékkedvezményét, ami a kezdeti költségek csökkentésével hozzájárul a kisebb fedezeti időtávokhoz. Az első lakásvásárlók számára 2 százalékos illetékfizetési kötelezettség keletkezik a lakásvásárlás során az általános 4 százalékossal szemben, amennyiben a vásárlók 35 év alattiak, illetve az ingatlan vételi ára 15 millió forint alatt marad. Míg Budapesten sok kerületben egy 50 négyzetméteres lakás ára ennél magasabb, addig vidéken már lehet ennél alacsonyabb vételár mellett lakáshoz jutni.

A fedezeti időtávot jelentősen csökkentheti, ha egy fiatal pár él az otthonteremtési támogatásokkal, bár ez esetben az ingatlan csak szigorú szabályok mellett értékesíthető, a fedezeti időtáv alacsony szintje azonban mutatja, hogy a bérlés kontra vásárlás vitában még inkább a vásárlás felé billen a mérleg nyelve. A fedezeti időtáv egy gyermek előre vállalása esetén 1-3 évre csökken, 2 gyermek tervezésekor pedig 0-2,5 év használt lakásvásárlás esetén.

Bár a fiatalok általában a nagyobb rugalmasság miatt választják a bérlést a lakásvásárlással szemben, az időtávok azt jelzik, hogy azok sem feltétlenül kötik le magukat hosszú időtávra, akik saját tulajdonú lakásukban kezdik meg az önálló életüket.

Ha jól választanak a fiatalok, aranybányára is bukkanhatnak


A fedezeti időtáv alakulása Budapesten (a támogatások figyelembe vétele nélkül) (Forrás: FHB Index)


Bár a fedezeti időtávok alapján könnyen a vásárlás irányába billen a mérleg nyelve az önálló életet kezdő fiatalok számára, mindenképpen érdemes körültekintőn eljárni a döntéskor. Ezek mindössze egy átlagot mutatnak, egy túl magas áron vásárolt ingatlan esetében például sokkal magasabb lehet a fedezeti időtáv.

Hol vegyünk lakást?



Az első lakást rendszerint egy kisebb ingatlant jelent, amit aztán később, a családalapításkor nagyobbra cserélnek a fiatalok. Vagyis nagyjából olyan 5-15 év közötti időt töltenek ott. Mivel egy kis lakás megvásárlásánál szinte biztosak lehetünk benne, hogy később értékesíteni fogjuk, fontos, hogy olyan ingatlant vegyünk, amelynek nem csak tartja az értékét, de adott esetben, még felértékelődésre is sor kerülhet.

A közelmúltban megjelent ZillowSztorik - Tények és tévhitek a lakáspiacról című könyv amerikai adatokon tesztelte, hogy miként alakul egy város egyes részeinek egymáshoz képesti árazása. A könyv mellékleteként megjelent Lakáspiaci Mozaikban a szerzők Budapest egyes területeire nézték meg, hogy hazánkban milyen változások voltak jellemzőek. Az eredmények szerint, Budapesten, az elmúlt közel 20 évben a népszerű illetve a jelentősen fejlesztett városrészek komolyan felértékelődtek a város más részeihez képest.
A főváros átlagos lakásáraihoz képest az időközben bulinegyedként presztízst szerző Belső-Erzsébetvárosban 38 százalékkal, illetve a Belső-Terézvárosban 31 százalékkal nagyobb áremelkedés volt megfigyelhető. De a fentiek mellett a rendszerváltozás után jelentős átalakuláson átesett, és rozsdaövezetből irodanegyeddé váló XIII. kerületben, és a szintén jelentős átalakuláson átesett Középső-Ferencvárosban és a Corvin-sétány környékén is nagyot változott a lakások értéke.

Ha jól választanak a fiatalok, aranybányára is bukkanhatnak

Forrás: FHB Index, Lakáspiaci Mozaik

Múltbeli adatokból természetesen nem szabad egy az egyben következtetni egy adott terület lakásárainak jövőbeli alakulására, azt azonban érdemes felderíteni, hogy mi mozgatja a felértékelődéseket, és inkább ezeket a folyamatokat feltárni egy adott városra vetítve. Ilyen információkat nyerhetünk például a szabályozási tervekből, de érdemes figyelemmel követni a híreket is, hogy hol milyen közösségi vagy magán beruházást hajtanak végre, ami jelentősen átalakíthatja a környék képét. Természetesen nem csak a pozitív, hanem a negatív hatásokat is nyomon kell követni, mint például a fásítás ritkítása, növekedő közúti forgalom, korszerűtlen vasúti környezet, amelyek pont az ellenkező hatást fejthetik ki, és leértékelhetik az adott környék lakásait.

A hírek szerkesztését a CIB Bank tartalomszolgáltató partnerei végzik. Az itt leírtak nem feltétlenül tükrözik a CIB Bank véleményét.

LEGFRISSEBB HÍREINK

Ingatlan / 2017-12-12 10:23
Egyre nagyobb problémát jelent az építőipari munkaerőhiány, ezzel együtt azonban az ágazat ...
Ingatlan / 2017-12-10 10:00
A téli sportok piaca komoly kihívásokkal néz szembe a jövőben, a klímaváltozás, az extrém időjárási ...
Ingatlan / 2017-12-09 08:55
Lakásáfa, áremelkedés, építőipari munkaerőhiány voltak novemberben is a kulcsszavak a hazai ...
Ingatlan / 2017-12-07 11:37
Sörbiciklik ide - hangos romkocsmák oda, a pesti "bulinegyed" lakásárai kitartóan araszolnak ...
Ingatlan / 2017-12-07 10:00
Kelenföld teljesen megújulhat a következő években, ennek pedig egyik legfontosabb sarokköve a ...
Olvassa az Intesa Sanpaolo csoport híreit
a world.intesasanpaolo.com oldalon!